Thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến nghịch lý lớn: giá nhà tăng nhanh hơn nhiều lần so với thu nhập bình quân của người dân. Một thống kê mới đây cho thấy, một công chức cần tới gần 26 năm làm việc liên tục mới mua được một căn hộ chung cư, trong khi mức trung bình thế giới thấp hơn nhiều. Điều này phản ánh rõ sức ép lớn từ giá nhà lên đời sống và nhu cầu an cư của người dân.
Thị trường bất động sản phục hồi nhưng giá vẫn cao
Tại Diễn đàn Bất động sản nhà ở 2025 với chủ đề “Sóng vệ tinh” diễn ra ở TP.HCM, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho biết, thị trường căn hộ TP.HCM và vùng phụ cận đang có dấu hiệu phục hồi tích cực.
Nguồn cung: hơn 28.000 căn hộ tung ra thị trường trong 8 tháng đầu 2025, tăng 58% so với cùng kỳ.
Tỷ lệ hấp thụ: hơn 20.000 căn hộ, gấp 3 lần so với năm 2024.
Nhà phố và biệt thự: đạt 10.000 sản phẩm, tiêu thụ gần 5.000 căn, gấp 4 lần cùng kỳ.
Đất nền: dù chỉ tăng 3% nguồn cung nhưng lượng tiêu thụ tăng 2,2 lần, đạt hơn 1.100 sản phẩm.
Sự lan tỏa của thị trường không còn gói gọn ở TP.HCM mà mở rộng sang các địa phương lân cận:
Long An chiếm 40% nguồn cung và 67% lượng tiêu thụ nhà phố, biệt thự.
Bình Dương vượt TP.HCM về cung và cầu căn hộ, chiếm lần lượt 45,5% và 46,7%.
TP.HCM vẫn tập trung chủ yếu vào căn hộ cao cấp, trong khi các tỉnh giáp ranh dẫn dắt phân khúc trung cấp và bình dân.
Khẩu vị người mua nhà thay đổi rõ rệt
Thị trường hiện chia thành hai nhóm chính:
Người mua để ở: thường là khách hàng trẻ, mua lần đầu, vốn liếng hạn chế, cân nhắc kỹ lưỡng các yếu tố vị trí, môi trường sống, tiện ích, giá cả và hỗ trợ ngân hàng.
Người mua để đầu tư: đa phần đã sở hữu nhà đất, có vốn nhàn rỗi, quan tâm nhiều đến tiềm năng sinh lời, quy hoạch tương lai và uy tín chủ đầu tư.
Theo DKRA Realty, nhóm nhà đầu tư chiếm tỷ trọng lớn hơn. Độ tuổi nổi bật:
Nhà đầu tư: 35 – 44 tuổi (36%)
Người mua để ở: 25 – 34 tuổi (40%)
Điều này cho thấy xu hướng trẻ hóa người mua, đặc biệt ở thế hệ trẻ ưu tiên môi trường sống xanh, thông minh và gắn kết giao thông công cộng (TOD). Tính pháp lý cũng trở thành yếu tố tiên quyết trước khi “xuống tiền”.
Doanh nghiệp bất động sản cần tái cấu trúc
TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh, các doanh nghiệp bất động sản phải tái cấu trúc hoạt động, kiểm soát rủi ro dòng tiền, tránh đầu tư dàn trải. Thực tế nhiều chủ đầu tư triển khai cùng lúc nhiều dự án tại một địa bàn, dẫn đến áp lực vốn và nợ đáo hạn, tiềm ẩn rủi ro tài chính.
Một giải pháp then chốt là đa dạng hóa nguồn vốn, đồng thời tham gia xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản để minh bạch thị trường. Quản trị doanh nghiệp, văn hóa và chuẩn hóa quy trình cũng cần được nâng cao để thích ứng với loạt luật mới: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi.
Giá nhà cao gấp nhiều lần thu nhập – Bài toán an cư nan giải
Một công chức tại Việt Nam hiện phải mất tới 26 năm làm việc mới có thể mua một căn hộ chung cư. Con số này cao hơn nhiều so với mặt bằng chung quốc tế, phản ánh sự mất cân đối giữa giá bất động sản và thu nhập thực tế.
Đây là thách thức lớn đối với mục tiêu an cư của đại đa số người dân. Vì vậy, việc kiểm soát giá, đưa về mức hợp lý hơn và phát triển thêm các sản phẩm vừa túi tiền là vấn đề cấp bách.
6 giải pháp lớn để thị trường phát triển lành mạnh
Theo TS. Cấn Văn Lực, để ổn định giá và phát triển bền vững, thị trường cần:
Đa dạng hóa nguồn vốn, phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia và Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).
Đẩy mạnh thanh toán không dùng tiền mặt.
Xây dựng lộ trình hợp lý cho thuế bất động sản.
Kiểm soát chặt đất đai, tài sản công, đầu tư công để tránh lãng phí.
Ổn định mặt bằng giá nhà, ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý.
Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức. Giá nhà tăng cao vượt quá khả năng chi trả của người dân, trong khi khẩu vị mua nhà và hành vi đầu tư đang thay đổi nhanh chóng.
Nếu tận dụng tốt cơ hội, đồng thời điều chỉnh chính sách hợp lý, thị trường hoàn toàn có thể phát triển bền vững, đáp ứng nhu cầu an cư và đầu tư của người dân trong tương lai.
(Dự án BĐS Đà Nẵng)
