Khi không gian đô thị Đà Nẵng mở rộng về phía Nam, sự dịch chuyển của dân cư không chỉ làm gia tăng nhu cầu nhà ở mà còn kéo theo nhu cầu về ăn uống, mua sắm, giáo dục, chăm sóc sức khỏe và giải trí. Đây là nền tảng đáng chú ý cho sự phát triển của bất động sản thương mại, đặc biệt là các shophouse khối đế nằm ngay dưới những tổ hợp căn hộ đông cư dân.
Tại Nam trung tâm Đà Nẵng, ba dự án S-Light Tower, Cora Tower và Spana Tower đang cung cấp tổng cộng 150 shophouse khối đế. Số lượng giới hạn, chiều cao lên tới 7m cùng vị trí tiếp cận trực tiếp cư dân nội khu tạo nên một bài toán đầu tư khác biệt so với shophouse truyền thống.
Nam trung tâm trở thành hướng mở rộng mới của đô thị Đà Nẵng
Theo định hướng quy hoạch thành phố thời kỳ 2021–2030, tầm nhìn đến năm 2050, không gian phát triển của Đà Nẵng không còn tập trung hoàn toàn vào khu vực lõi hiện hữu.
Phía Nam là một trong những khu vực có vai trò đáng chú ý trong quá trình mở rộng đô thị, gắn với phát triển dịch vụ và các động lực kinh tế mới.
Thực tế, khu vực Hòa Xuân – Ngũ Hành Sơn đã hình thành cộng đồng dân cư mới trong nhiều năm qua. Lợi thế của khu vực là quỹ đất phát triển lớn hơn khu vực lõi nhưng vẫn duy trì khả năng kết nối với Hải Châu và các khu vực trung tâm thành phố.
Sự mở rộng này có ý nghĩa trực tiếp với bất động sản thương mại.
Bởi khi một khu vực chuyển từ “đô thị mới” sang nơi có cộng đồng cư dân sinh sống thực, nhu cầu thương mại cũng thay đổi. Nhà hàng, quán cà phê, siêu thị, cửa hàng tiện lợi, giáo dục, y tế, làm đẹp và các dịch vụ phục vụ đời sống bắt đầu cần nhiều mặt bằng hơn.
Hạ tầng tiếp tục mở rộng khả năng kết nối phía Nam
Cùng với sự gia tăng dân cư, Nam Đà Nẵng còn được hỗ trợ bởi quá trình đầu tư hạ tầng.
Sông Cổ Cò đang được khơi thông, hướng tới tăng khả năng kết nối Đà Nẵng – Hội An bằng đường thủy và khai thác thêm giá trị đô thị, du lịch dọc tuyến.
Dự án nâng cấp nút giao cầu Hòa Xuân cũng góp phần cải thiện kết nối giữa khu vực phía Nam với lõi thành phố.
Trên sông Hàn, dự án chiếu sáng nghệ thuật “Dòng sông ánh sáng” với tổng mức đầu tư giai đoạn 1 hơn 149 tỷ đồng, triển khai trong giai đoạn 2025–2027, bổ sung thêm một mảnh ghép cho không gian đô thị và kinh tế ban đêm.
Khi khả năng kết nối được cải thiện, giá trị không chỉ nằm ở việc đi lại thuận tiện hơn. Lưu lượng người qua lại, cư dân và du khách cũng là một trong những yếu tố quan trọng đối với hoạt động thương mại.
Vì sao shophouse khối đế hưởng lợi khi cư dân tăng?
Khác với một mặt bằng thương mại độc lập phải tìm kiếm nguồn khách từ bên ngoài, shophouse khối đế có một nhóm khách hàng tiềm năng ngay phía trên mình: cư dân của chính tòa căn hộ.
Đây là một trong những lợi thế quan trọng của mô hình này.
Khi các căn hộ được bàn giao và tỷ lệ cư dân về ở tăng lên, một hệ nhu cầu tiêu dùng hình thành ngay tại chỗ:
- Ăn uống và cà phê.
- Siêu thị, cửa hàng tiện lợi.
- Nhà thuốc và phòng khám.
- Giáo dục và dịch vụ trẻ em.
- Spa, salon và chăm sóc cá nhân.
- Gym và chăm sóc sức khỏe.
- Văn phòng, dịch vụ và co-working.
Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào khách vãng lai, một mặt bằng thương mại tốt có thể khai thác đồng thời khách nội khu và dòng khách từ khu vực xung quanh.
Đó là điểm cần đặc biệt quan tâm khi đánh giá shophouse khối đế.
Chỉ 150 shophouse tại ba tổ hợp căn hộ
Theo thông tin từ chủ đầu tư, nguồn cung shophouse tại ba dự án khá giới hạn:
Spana Tower: 50 căn.
Cora Tower: 62 căn.
S-Light Tower: 38 căn.
Tổng cộng chỉ có 150 shophouse khối đế, tương đương khoảng 5% tổng số sản phẩm của ba dự án.
Tỷ lệ thấp tạo ra sự khác biệt đáng kể giữa nguồn cung căn hộ để ở và mặt bằng thương mại phục vụ cộng đồng cư dân.
Nếu khu vực tiếp tục gia tăng dân số và các dự án đạt tỷ lệ lấp đầy tốt, số lượng mặt bằng thương mại hữu hạn có thể trở thành một lợi thế đối với chủ sở hữu.
Trần cao tới 7m mở rộng khả năng khai thác
Không chỉ khác biệt về vị trí, thiết kế của các shophouse cũng hướng đến nhu cầu vận hành thương mại.
Các sản phẩm có chiều cao lên tới 7m, mặt kính lớn và có khả năng linh hoạt tổ chức không gian thành hai tầng.
Điều này đặc biệt quan trọng bởi mỗi mô hình kinh doanh có yêu cầu mặt bằng khác nhau.
Một quán cà phê cần không gian mở và khả năng nhận diện thương hiệu. Phòng khám cần phân chia khu vực chức năng. Spa cần sự riêng tư. Cửa hàng bán lẻ lại cần mặt tiền dễ quan sát.
Chiều cao và khả năng bố trí linh hoạt giúp chủ sở hữu có nhiều lựa chọn hơn thay vì bị giới hạn vào một ngành hàng cụ thể.
Nhà đầu tư cũng có thể lựa chọn giữa tự kinh doanh hoặc cho đơn vị khác thuê mặt bằng.
S-Light Tower – đón dòng khách tại Nguyễn Đình Thi và đường 29/3
S-Light Tower nằm tại khu vực giao giữa Nguyễn Đình Thi và đường 29/3, thuộc không gian đô thị đang phát triển mạnh ở phía Nam.
Dự án còn có lợi thế kết nối theo định hướng tương lai giữa Hòa Xuân và khu vực ven biển thông qua cầu Bùi Tá Hán.
Với 38 shophouse khối đế, nguồn cung thương mại tại S-Light Tower tương đối giới hạn so với quy mô cộng đồng cư dân của tổ hợp.
Vị trí tại các trục giao thông cũng giúp mặt bằng không chỉ hướng đến khách nội khu mà còn có khả năng tiếp cận người dân xung quanh.
Cora Tower – nằm trong lõi Sun NeO City
Cora Tower sở hữu 62 shophouse và nằm tại giao điểm Nguyễn Phước Lan – đường 29/3.
Vị trí trong khu vực Sun NeO City tạo điều kiện để shophouse tiếp cận nhu cầu thương mại phát sinh từ cả cư dân tòa nhà và cộng đồng dân cư đang phát triển xung quanh.
Đối với bất động sản thương mại, đây là yếu tố cần được xem xét cùng với quy mô cư dân, cơ cấu ngành hàng và mức độ cạnh tranh của các mặt bằng lân cận.
Spana Tower – lợi thế từ khu vực cầu Hòa Xuân
Spana Tower có 50 shophouse khối đế và tọa lạc tại khu vực nút giao cầu Hòa Xuân.
Đây là vị trí đáng chú ý về khả năng kết nối và lưu lượng giao thông giữa các khu vực đô thị.
Nếu lợi thế cư dân nội khu tạo ra nguồn cầu thường xuyên thì vị trí gần một nút giao lớn có thể bổ sung thêm nhóm khách vãng lai – yếu tố quan trọng đối với những mô hình như F&B, bán lẻ và dịch vụ.
Shophouse khối đế có phải cứ mua là tạo được dòng tiền?
Không hẳn.
Việc nằm dưới một tòa căn hộ tạo lợi thế về nguồn khách nhưng không đảm bảo hiệu quả kinh doanh hoặc mức lợi nhuận cố định.
Nhà đầu tư cần đánh giá ít nhất bốn yếu tố: số lượng cư dân thực tế, vị trí cụ thể của từng căn, ngành hàng phù hợp và chi phí đầu tư.
Một shophouse nằm gần sảnh chính, lối ra vào hoặc khu vực có lưu lượng đi bộ cao có thể có đặc điểm khai thác khác căn nằm ở vị trí ít tiếp cận hơn.
Tương tự, ngành hàng cũng cần phù hợp với nhu cầu của cộng đồng cư dân. Một cửa hàng tiện lợi và một showroom cao cấp không thể được đánh giá bằng cùng một tiêu chí.
Vì vậy, khi lựa chọn shophouse khối đế, vị trí căn cụ thể và phương án vận hành quan trọng không kém tên dự án.
Từ nơi ở đến hệ sinh thái tiêu dùng mới
Sự phát triển của Nam trung tâm Đà Nẵng đang tạo ra một chuỗi nhu cầu tương đối rõ ràng.
Hạ tầng mở rộng → dân cư gia tăng → nhu cầu tiêu dùng hình thành → thương mại và dịch vụ phát triển.
Shophouse khối đế nằm ở điểm giao giữa hai thị trường: bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại.
Chủ sở hữu không chỉ kỳ vọng vào giá trị của mặt bằng mà còn phụ thuộc vào sức sống của cộng đồng cư dân xung quanh.
Với tổng nguồn cung 150 căn tại Spana Tower, Cora Tower và S-Light Tower, lợi thế đáng quan tâm nằm ở sự kết hợp giữa nguồn cung thương mại giới hạn, thiết kế linh hoạt và khả năng tiếp cận trực tiếp dòng cư dân tại các tổ hợp căn hộ.
Khi Nam trung tâm Đà Nẵng tiếp tục chuyển mình từ một khu vực mở rộng đô thị thành nơi sống – làm việc – mua sắm – sử dụng dịch vụ, giá trị của những mặt bằng thương mại nằm ngay trong cộng đồng cư dân cũng sẽ ngày càng được kiểm chứng rõ hơn qua hoạt động vận hành thực tế.
#ShophouseDaNang #ShophouseKhoiDe #SLightTower #CoraTower #SpanaTower #NamDaNang #HoaXuan #NguHanhSon #BatDongSanDaNang #BatDongSanThuongMai #SunGroup #DuanBDSDaNang
