Hội tụ đồng thời các động lực từ kinh tế, dân số, đầu tư và hạ tầng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới. Đáng chú ý, xu hướng dịch chuyển dòng tiền ngày càng rõ nét, phản ánh sự thay đổi trong khẩu vị và chiến lược của nhà đầu tư.
Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Đà Nẵng hiện sở hữu đầy đủ nền tảng để để bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Nhu cầu nhà ở được duy trì ổn định nhờ sự phát triển của dân số, kinh tế và du lịch, trong khi việc mở rộng địa giới hành chính sau sáp nhập tạo thêm quỹ đất và dư địa phát triển dài hạn. Diễn biến giá và thanh khoản ổn định cũng cho thấy niềm tin thị trường đang từng bước được củng cố.
Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy, trong ba năm gần đây, giá bất động sản tại Đà Nẵng tăng mạnh, đặc biệt ở phân khúc căn hộ với mức tăng khoảng 68% so với quý I/2019, cao hơn mức tăng của TP.HCM. Giá bán sơ cấp hiện đạt khoảng 83 triệu đồng/m², tăng 14% so với năm 2024.
Tuy nhiên, bức tranh nguồn cung vẫn tồn tại sự mất cân đối. Năm 2025, thị trường ghi nhận khoảng 13.700 sản phẩm nhà ở mở bán mới, tăng 80% so với năm trước, song căn hộ chiếm tới 76%, trong khi sản phẩm thấp tầng chỉ vỏn vẹn khoảng 4%. Ở phân khúc nghỉ dưỡng, nguồn cung cũng chủ yếu là sản phẩm cao tầng (khoảng 90%), cho thấy sự thiếu hụt đáng kể các loại hình bất động sản gắn liền với đất, có khả năng khai thác đa công năng.
Sự lệch pha này đang tạo ra khoảng trống lớn trong bối cảnh nhu cầu đối với các sản phẩm vừa ở vừa kinh doanh ngày càng gia tăng. Dù vậy, thanh khoản toàn thị trường vẫn duy trì tích cực với tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 60%. Đáng chú ý, phần lớn giao dịch đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn; khoảng 70% người mua có xu hướng nắm giữ tài sản tối thiểu 3 năm, góp phần củng cố nền tảng phát triển bền vững. Thị trường thứ cấp cũng đang phục hồi rõ rệt, nhiều sản phẩm tiệm cận lại vùng giá đỉnh trước đây.
Trong bối cảnh khu vực trung tâm đã đô thị hóa tới khoảng 90%, quỹ đất ngày càng hạn chế và áp lực hạ tầng gia tăng, nhu cầu đang có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực mới. Các vùng mở rộng sau sáp nhập không chỉ sở hữu quỹ đất dồi dào mà còn được định hướng phát triển thành các khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp và trung tâm logistics quy mô lớn.
Những khu vực như Khu công nghệ cao, các khu công nghiệp Hòa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Cầm, cùng định hướng hình thành khu thương mại tự do phía Bắc đang tạo nền tảng thu hút lao động, dân cư và thúc đẩy nhu cầu nhà ở trong dài hạn. Xu hướng này kéo theo sự nổi lên của các sản phẩm bất động sản tích hợp, đặc biệt là phân khúc thấp tầng – loại hình có thể đồng thời đáp ứng nhu cầu ở, nghỉ dưỡng và kinh doanh.
Đáng chú ý, mặt bằng giá tại các khu vực mới hiện chỉ tương đương căn hộ tại trung tâm các đô thị lớn, trong khi dư địa tăng trưởng vẫn còn rộng mở nhờ hạ tầng đang dần hoàn thiện. Cùng với các chính sách bán hàng linh hoạt như hỗ trợ lãi suất, giãn tiến độ thanh toán, các sản phẩm này đang trở thành tâm điểm hút dòng tiền trong bối cảnh nhà đầu tư ngày càng ưu tiên giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dài hạn.
“Với nền tảng tăng trưởng đa chiều và không gian phát triển ngày càng mở rộng, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào một giai đoạn mới. Tuy nhiên, thay vì tăng trưởng dàn trải, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái chọn lọc, tập trung vào những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và các sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực. Đây không chỉ là quá trình sàng lọc mà còn là cơ hội để tái định hình thị trường theo hướng bền vững và hiệu quả hơn trong trung và dài hạn”, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định.
Dòng tiền dịch chuyển, hình thành các cực tăng trưởng mới
Theo ông Trần Trọng Vũ – đồng sáng lập Đơn vị nghiên cứu thị trường SPE.R, năm 2025 đánh dấu sự trở lại của Đà Nẵng với vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản miền Trung, khi mức độ quan tâm tìm kiếm tăng khoảng 29%. Điều này cho thấy thị trường đã vượt qua giai đoạn thận trọng và bắt đầu thu hút trở lại dòng tiền đầu tư.
Các cơ chế đặc thù như định hướng phát triển trung tâm tài chính quốc tế và khu thương mại tự do được xem là “cú hích” quan trọng, tạo động lực để Đà Nẵng hình thành các cực tăng trưởng rõ ràng trong giai đoạn tới.
Song song đó, cấu trúc kinh tế thành phố cũng đang chuyển dịch theo hướng đa trụ cột, với sự nổi lên của các lĩnh vực công nghệ cao, bán dẫn và logistics, thay vì phụ thuộc chủ yếu vào du lịch như trước đây. Những dự án hạ tầng quy mô lớn như cảng Liên Chiểu được kỳ vọng sẽ đưa Đà Nẵng trở thành trung tâm trung chuyển hàng hóa quan trọng của khu vực.
Sự phát triển của các ngành kinh tế mới không chỉ tạo động lực tăng trưởng mà còn kéo theo nhu cầu ở thực từ đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao trong giai đoạn 2026–2030. Đây chính là nền tảng để thị trường bất động sản chuyển dịch theo hướng bền vững hơn.
Theo ông Vũ, Đà Nẵng có những Quỹ đất “địa thế vô song” đang là chìa khoá mở khoá thị trường.
Tại khu vực Hòa Xuân – Nam Hòa Xuân (quy mô khoảng 960ha), lợi thế gần trung tâm, hạ tầng hoàn thiện và tỷ lệ lấp đầy khoảng 60% đang giúp khu vực này nổi lên như một cực phát triển phía Đông Nam, với thanh khoản tốt và lợi suất khai thác căn hộ dịch vụ đạt 5–7%.
Ở phía Tây Bắc, Vinhomes Hải Vân Bay (Vin Làng Vân) gây chú ý với cấu trúc tự nhiên hiếm có “núi – vịnh – biển”, tạo nên giá trị địa lý khác biệt. Không chỉ mang tính nghỉ dưỡng, khu vực này còn gắn với định hướng phát triển logistics, tài chính và khu thương mại tự do, được kỳ vọng trở thành vùng lõi kinh tế mới.
Trong khi đó, khu trung tâm tiếp tục ghi nhận sự xuất hiện của các dự án mang tính biểu tượng như tổ hợp Đà Nẵng Downtown với tòa tháp 69 tầng ven sông, thể hiện tham vọng vươn lên thành trung tâm tài chính của khu vực.
“Trong bối cảnh mới, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang dần chuyển mình từ “lướt sóng” sang “tích sản”. Nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác ổn định và chiến lược nắm giữ dài hạn – một xu hướng được kỳ vọng sẽ định hình lại thị trường trong những năm tới”, ông Vũ nhấn mạnh.
Khánh Hồng
(Vietnam Finance)
